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黄浦老西门 老城厢别墅新盘

士林华苑二期

【士林润园】售楼处电话：400-780-7338√√☎

央企华润置地+国企南房集团联手打造

项目已动工正在建设中

103套风貌合院别墅，面积210-500左右

主力户型面积在310-400平

展厅已开放，在线预约，四季度入市！

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老城厢的动迁难度大、开发相对迟缓，导致了他逐渐在很多人心目中变得陌生。反倒是老城厢周围一圈的土地，例如南外滩（以融创外滩壹号院为代表）等，反而更早的进行了开发。

下图：老城厢四象限

近年来，随着黄浦区老城厢一轮轮迅速推进的旧改动迁，老城厢的价值终于开始慢慢凸显：

上海核心区难得的、成片的控制高度比较低矮的区域。

优点：如果能够得到合理的规划和开发，有望打造成片的、上海核心区品质低密住区。

当然并非没有缺点，老城厢整片区域的开发虽然明显加速，但还是需要一定的开发周期才能全部落地。

#02

士林润园地块的优缺点

地块风貌保护的特殊性

地块的优缺点：

简单从地图上来看，华润·士林润园看起来就是位于老城厢中心位置的一块方方正正的地块。

地块的优点很明显：

1，地块方正完整，容易做出好产品

2，仅西侧为主干道河南南路，其余三面都为比较安静的支路例如蓬莱路、望云路

需要注意的点：

地块南侧控规显示，规划了少量超高层住宅，可能对本项目会有一定日照影响。

本地块风貌保护的特殊性：

看下图这个位置，定势思维会觉得与其他黄浦区项目一样，必然遵守很严格的风貌保护条例。

实则老城厢形成历史悠久，区域内各种年代、形态不一的建筑群，每条街巷、单体建筑都有不同等级的历史文化价值。

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而翻阅资料，士林润园所处的地块，在2005年的老城厢保护规划中，未对本地块历史建筑划定保护等级。

仅望云路被列入风貌保护街巷。

未对本地块历史建筑划定保护等级，意味着规划、设计方面有了更大的灵活度和自由度。也是士林润园产品在一众黄浦区风貌别墅产品里显得比较有特色的基础条件。

在解说视频（上部），曾经提示过，本稿可能与最终方案不同，经过展厅的实地参观后，两相对比之下，确实有些区别，主要是以下两点：

1，总图变化明显，取消原方案的叠拼，整个小区变成纯合院小区，更纯粹。

2，户型设计、立面设计思路保持一致，细节更优化。

1，项目的户型面积段更为纯粹，对整个社区是利好。

下图：过程稿面积段分布，这个版本里存在叠拼120-250㎡。合院起步面积270㎡。

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下图：官宣正式版户型分布图。与上图的基本城市肌理还是比较相似，但户型作了明显的调整。

1，取消了叠拼，项目变成了纯粹的合院别墅住区，整盘推103套合院。

2，合院面积从210㎡起步，如果按照均价28万/㎡计算，预计起步价在5500万以上。

3，最主流的面积段为310~390㎡之间，计90套。

户型参考

-一楼设置三处内庭院，结合大空间，优化采光（一般风貌项目仅一个内庭院）

-三楼设置三处内庭院+屋顶露台

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-三楼设置三处内庭院+屋顶露台，保证主要起居生活空间都可以至少双向采光：

基本信息

士林华苑二期，地块四至范围， 东至：望云路 西至：河南南路 南至：蓬莱路 北至：士林华苑一期。

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士林华苑二期，属于黄浦区老西门街道旧城改造项目，项目一期于2007年竣工，项目北面复兴东路一路之隔就是【复地雅园】和【璞玉one】。

从1291年元代设县，到2035年规划诞成中央活动区CAZ核芯样本。历时730余载老城厢，始终是上海城市的心脏所在。

随着一江一河城市中心战略的帷幄与城市中芯的复苏与更新，更是将成为上海城市的“中芯之芯”。

项目占位于老城厢主轴中芯之上，左手历史，右手繁华，这里既代表上海历史的特质空间，又代表上海现代生活的品质空间。

籍由精研老城厢的历史与风华，活化城市深厚人文底蕴，存续街巷肌理与建筑特质，以当代设计审美对海派建筑风貌的匠心修缮，旨在传承城市文脉、打造卓越人居环境，定制理想人居空间，更将探索、兑现城市之心的恢弘愿景，以城市更新下的人文宅院巨著，予城市更新的未来，著立新的不朽。

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项目区域内的建筑风貌，全区建筑均为低层，普遍以花园式、里弄式、街店式建筑组合呈现。由于 “小单元产权” 的长期存续，形成了有机且清晰的 “接邻式” 肌理关系。有着 “小而美、巧而精、糅而谐” 的特质。

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