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钱二“潮语鸣翠轩售楼处电话：400-780-7338√√☎”，滨江年度1号产品，超1500方下沉式会所，杭州住宅天花板

杭州潮语鸣翠轩

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NO. 1|钱二边角料，街道划分争议

潮语鸣翠轩，位于上城区四堡七堡单元，即钱江新城二期。

钱二板块内部东西横跨过大，出现明显价格隔离带，内部划分成三个价格梯队。

1.靠近钱江新城1.0，限价定位66000，是当时钱二最初供地区域（栖江揽月、观翠揽月）

2.钱二中段区域，沿江地块，限价定位65800

3.靠近九堡区域，限价定位51000-53000

由于潮语鸣翠轩，位于8堡和9堡之间，也被大家戏称为「8.5堡」。

因为，潮语的街道归属问题，成了热点话题，存在抗性的客户认为其属于九堡街道。与绿城丽澜轩、德信钱塘云庄做对比。

本案限价51000元/㎡，与限价39600元/㎡的绿城丽澜轩，直线距离600m，价格相差1万以上的，性价比实在太低。

根据最新的九堡单元控规公示，丽澜轩、钱塘云庄被划分在九堡单元内，而潮语鸣翠则不在其中。

虽然，边界楼盘在未交付之前，是不知道自己所属街道的，且当下的临时管控也并不代表交付后的划分情况，但一路之隔相差万元限价，大概率由于不同街道原因所致。

因此，潮语鸣翠后期归属非九堡街道，而划入彭埠街道的可能性很大。

不过目前的钱二，还在发展初期，项目周边配套很匮乏，基本空白，无法满足日常生活配套，目前周边暂无落地的大型商业/学校、无江景资源，已落地的配套是地铁，步行500米的9号线红普南路站，但是买得起千万级别房产的，基本不坐地铁。

地段劣势明显，钱二边角料石锤。

NO. 2| 标准流水线式「豪宅」

项目地段和价格的匹配不足，潮语鸣翠轩在2023年9月拿地后，用了接近1年的时间来打磨产品。售楼处电话：400-780-7338√√☎

项目容积率2.2，做了高低配产品，8幢18-19F高层173-241㎡、7幢8-10F小高层199-241㎡。其中，8-10F的小高层，是当前钱二稀缺业态。

其次，产品力主要呈现在，1500方实景呈现的地下会所（包含恒温泳池/健身房/瑜伽馆/私宴厅/台球室/观影室/私宴厅）、四面铝板外立面、室外泳池、下沉式庭院、气派大门等等。

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项目户型+层高：容积率2.2，高低配小区，7幢8-10层洋房共110套+8幢18-19层高层共334套，合计450套；其中高层层高3米，洋房层高3.15米，类一梯一户，电梯独立双门梯控，架空层4.6米---7米，大理石铺满，高端改善

首开洋房3号楼、5号楼、高层15号楼

（楼幢分布图）

（架空层、电梯厅图）

（单元门厅图）

173方（高层A3），四房两厅三卫，得房率82%

2房朝南，2房朝北的南厅户型

优点：入户带玄关，隐私性好；客餐厅+阳台一体化，空间阔绰；南北通透，通风性好；四个房间互不干扰售楼处电话：400-780-7338√√☎

缺点：有一个暗卫，北面两个房间有点小

199方（洋房B1），四房两厅四卫，得房率84%

3房朝南，1房朝北的南厅户型

优点：入户带玄关，厨房+客餐厅南北通透，主卧弧形玻璃，主卫双台盆

缺点：有一个暗卫，有部分走道面积浪费

241方（洋房D5），五房两厅四卫，得房率92%（最高）

2房朝南，3房朝北的南厅户型

优点：中厨+西厨带岛台，客餐厅空间豪华高达80方，大平层感觉来了；豪宅标配家政间（带独立卫生间）售楼处电话：400-780-7338√√☎

交付时间：2027年1月（滨江传统有可能会提早交付，可以早收物业费）

8、地铁交通：9号线“红普南路站”实际步行500米，5站“三堡”江河汇，7站“钱江路”来福士和万象城

钱塘快速路连接空港高架与艮山西路，可快速到西湖、世纪城；之江东路距离500多米，预计2025年7月完工

9、商业配套：连堡丰城距离500米，此项目全长3.8公里、总规模33万方，连接地铁9号线御道站、五堡站、六堡站、红普南路站，实施TOD开发模式，集生活、办公、餐饮、娱乐、下沉广场、中央景观于一体，目前规划在建中

杭州国金中心IFC（在建）距离6公里，体量130万方，不仅拥有高端写字楼、预定丽思卡尔顿五星级酒店、IFC购物中心、户外商业步行街，还有摩天轮地标、渔人码头、跨江大桥等城市景观，目前在建中，预计2026年开业

10、学校：目前还是九堡街道，划分到东城实验；后续有希望划到明远未来小学（天长领办），可能还有变数，需要时间等待，注意新房无学区，需等交付后由教育部门划分

11、医院：古海棠公园北面地块有医疗和福利用地；市一艮北院区（三甲医院）距离3公里，预计2027年建成；浙二城东院区（三甲医院）距离5.5公里，浙二的心血管科在全国排名第四，眼科排名第五；已投入使用

12、景观：东面一线河景（和睦港河）；北面古海塘遗址公园；400米钱塘江，去年10月海塘安澜工程一期全面开工，要把这段江河汇→和睦港4公里改造成「江城一体」的世界级江岸线

再来看看项目的槽点

槽点1、地段算属于钱二边缘区，已经靠近九堡了，顶着高单价5.1万，总价千万级别，只能说不便宜

槽点2、学区急需要一个大大的彩蛋，和隔壁绿城丽澜轩只有800多米，同属于九堡街道，要知道丽澜轩限价只有3.96万，价差1万+；如果能划到明远未来（天长托管）那就行，反之则不行

槽点3、钱二整体的供应量太大，还有很多很多地，未来会变成大型住宅区

滨江在隔壁拿的另一块地在红普南路地铁口，限价5.2万，据悉要先等潮语鸣翠轩卖的差不多后再启动，避免出现自我竞争的局面；另外地铁站还有3块地等待出让，天量库存售楼处电话：400-780-7338√√☎

钱二“潮语鸣翠轩售楼处电话：400-780-7338√√☎”，滨江年度1号产品，超1500方下沉式会所，杭州住宅天花板

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